내년 집 사도 될까…부동산제도 어떻게 달라지나?

  • 최은수
  • 입력 : 2017.12.08 15:01
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/사진=게티이미지뱅크
▲ /사진=게티이미지뱅크
[최은수의 경제기사로 부자되는 법-115]

[뉴스 읽기=내년 초과이익환수제 부활 ]

올해 들어 정부는 단기 투자수요를 억제하고 주택시장 안정화를 위해 지난 6월부터 11월까지 총 5차례에 걸쳐 부동산 대책을 쏟아 냈다. 투기과열지구 지정에 따른 분양권 전매 금지는 이미 시행되고 있고, 새해부터 재건축 초과이익환수제가 다시 시행되고 분양권을 양도할 경우 양도세를 50% 부담해야 한다.

# 집 살 돈 대출받기 힘들어진다

정부 정책을 잘 보면 그 안에서 시장상황을 예측할 수 있다. 특히 정부가 시장에 직접 개입하는 정부의 부동산 정책은 가격에까지 민감하게 영향을 미치게 된다. 따라서 내년에 바뀌게 될 정책변화를 예상해서 재테크 전략을 짜는 게 좋다.

일단 내년 부동산 시장은 깐깐해진 대출과 거래규제로 부동산 시장이 활기를 띠기는 힘든 상황이다. 특히 금리 인상으로 신규 주택 구입 부담이 늘면서 똘똘한 한 채에 안착하려는 수요가 늘어날 전망이다. 그만큼 부동산 시장의 양극화가 심해질 전망이다.

가장 먼저 내년 1월부터 재건축 초과이익환수제가 다시 시행된다. 또한 분양권을 양도할 경우 양도소득세를 50% 부담해야 한다. 부동산 대출 총액을 규제하는 신DTI(총부채상환비율)제도가 도입된다.

# 정책1=재건축 투자이익이 준다

새해 1월 1일부터 재건축 초과이익환수제가 재시행된다. 이 제도는 재건축추진위 설립 승인일~준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업 개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도다.

내년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상이다. 그만큼 재건축 단지의 투자 과열이 사라질 전망이다.

# 정책2=양도소득세 부담이 커진다.

새해부터 장기보유특별공제 배제 등으로 양도세 부담이 커진다. 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율은 50%를 내야 한다. 양도차익이 5000만원이면 2500만원이 세금으로 부과된다는 의미다.

# 정책3=다주택자 양도세 늘어난다

다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택 양도 시 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6∼ 40%임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 세율이 적용된다. 따라서 양도세 중과로 인해 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다.

# 정책4=담보대출 받기 힘들어진다

DTI(총부채상환비율)의 소득·부채 산정방식도 개선된다.

기존 DTI보다 돈 빌리는 사람의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 줄어든다. 또한 다주택자는 두 번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI 비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가로 다주택자의 주택 구입이 줄어들 수 있다. 그만큼 주택 거래량이 줄게 된다.

# 정책5=총체적 상환능력 심사한다

내년 하반기(4분기 예정)에는 총체적상환능력심사제(DSR)가 시행된다. DSR는 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장, 신용대출 등 모든 가계 대출의 원리금을 종합적으로 산출해 상환능력을 보고 대출 한도를 산정하는 것이다. 그만큼 빚을 내 집 사기 힘들어진다.

소득산정방식은 신DTI와 동일하며 대출종류, 상환방식 등에 따라 상환부담액을 결정한다.

# 정책6=오피스텔 투자도 규제한다

이르면 내년 1월 또는 2018년 중에 오피스텔 관련 규제도 강화된다.

조정대상지역, 투기과열지구의 경우 전매가 금지된다. 또한 지역 거주자에게 물량의 20%를 우선 분양해야 하고, 300실 이상 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화된다.

# 정책7=부동산임대업 대출심사 강화한다

앞으로 부동산 임대업 사업자의 대출심사가 강화된다. 내년 3월부터 부동산 임대업 여신심사 시 RTI(임대업이자상환비율)를 산출해 적정성 여부를 심사한다. 연간 임대소득 대비 이자비용을 토대로 산출되는 RTI를 적용해 해당 대출의 적정성 여부를 심사한다는 방침이다.

# 정책8=공공주택 공급 늘린다

내년부터 계층별 공공주택 공급이 확대된다. 특별공급 물량 확대에 관한 임대특별법과 주택공급에 관한 규칙 등이 개정될 예정이다.

# 내년 집 사도 될까? 내년 부동산 시장을 보면 온통 악재투성이다. 투기는 물론 투자까지 막겠다는 게 정부의 생각이고 집은 자신이 살 집 1곳만 사라는 요구사항이다. 여러 채를 갖고 있으면 부동산임대업 신고를 해서 세금 내고 당당하게 하라는 메시지를 보내고 있다.

게다가 능력이 안 되면 빚을 내서 집을 사지 말라고 한다. 모두 가계부채 증가를 막고 주택을 투기의 대상이 되지 않도록 하겠다는 의지의 표현이다.

내년 주택시장은 금리가 얼마나 많이 오르느냐, 다주택자들이 매물을 얼마나 내놓느냐에 따라 집값 향배가 달라지게 된다. 특히 내년에는 아파트 입주 물량이 대거 쏟아져 대체적으로 집값 하락이 불가피한 상황이다. 이런 시장 상황이라면 알짜 부동산은 계속 인기를 끌고 매물이 쏟아지는 비인기지역은 상대적으로 싼값에 집을 살 수 있는 기회가 생기게 된다.

[최은수 기자/mk9501@naver.com]

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