하늘 모르던 전셋값 9년만에 꺾였는데···부동산시장은 어디로?

  • 최은수
  • 입력 : 2018.04.19 16:01
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/사진=매경DB
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[최은수의 경제기사로 부자되는 법-130] [뉴스읽기= 전국 전셋값 9년 만에 꺾였다]

전국 주택 가격이 수도권을 중심으로 꾸준히 오르고 있지만, 4월부터 상승세가 둔화되고 있다. KB금융지주 경영연구소의 'KB부동산시장 리뷰' 보고서에 따르면 서울 오피스텔 임대수익률이 하락하고 있고 전국 대부분 지역에서 주택 전세금이 떨어지는 등 부동산 시장이 전반적으로 불안한 모습을 보이고 있다.

# 집값 상승세가 둔화되고 있다

가파르게 치솟던 집값에 변화가 생기고 있다. 오르고 있지만, 그 상승폭이 둔화되고 있다.

KB금융지주 경영연구소의 'KB부동산시장 리뷰' 보고서에 따르면 3월 전국 주택매매가격은 전월보다 0.25% 상승하며 3개월 연속으로 올랐다.

우선 집값 상승은 수도권이 주도하고 있다. 서울의 경우 용산구와 강남구 주택매매가격이 전월 대비 2% 이상 뛰어올랐고 성동구 강동구 서초구 등이 강세를 보였다. 성남 분당구와 용인 수지구도 각각 2.27%, 0.69% 올랐다.

하지만 주택매매가격 상승 폭은 3월을 정점으로 다시 좁혀지고 있다. 대출규제를 강화한 게 영향을 미치기 시작했기 때문이다.

# 빚 내서 집 사기 어렵게 됐다

정부는 3월부터 총체적상환능력비율(DSR·Dept Service Ratio)을 도입해 가계대출을 조이고 있다. 7월부터는 제2금융권에도 DSR를 적용해 금융권에서 돈을 빌리기가 더 힘들어진다.

DSR란 전세자금대출, 신용대출, 담보대출, 마이너스 통장, 자동차 할부금, 카드론 등 모든 기존 대출의 원리금을 모두 합쳐 대출한도를 산정하는 제도를 말한다. 한마디로 돈을 빌린 사람이 '감당할 수 있는 만큼만 빌려라'는 것이다.

빚을 내서 집을 사기가 어려워지게 된 것이고, 역으로 실수요자인 서민이라도 돈이 없으면 내 집 마련의 꿈이 힘들어진다는 뜻이다.

대출한도는 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 모두 합산한 뒤 대출받은 사람의 연소득과 비교해서 정해진다.

예를 들어, 연봉 5000만원인 사람이 1년 동안 갚아야 할 원금이 1500만원, 이자가 500만원이면 DSR는 40%이다.

현재 대부분 은행은 DSR가 100% 안에 들어오면 대출을 해주고 있다. 연봉 5000만원인 사람이 연간 모든 대출의 원리금 상환액 5000만원을 넘지 않는 범위에서 대출해주고 있다.

# 대출규제, 집값에 영향을 주기 시작했다

KB경영연구소는 "주간 매매가격 상승 폭이 크게 둔화하고 있고 4월 매매시장 상승 폭이 줄어들 것"이라고 예상했다.

실제 부동산 중개업체들을 상대로 주택가격 전망을 조사해 산출한 전국 매매전망지수는 지난달 95.4로, 8개월 연속 기준선인 100을 밑돌고 있다. 이 지수가 100을 웃돌면 가격 상승을, 밑돌면 가격 하락을 점치는 비중이 높다는 의미다.

# 전세금, 9년 만에 꺾이기 시작했다

전세금은 9년 만에 꺾이는 모습이다. 3월 전국 주택전세가격은 전월보다 0.01% 떨어졌다. 전세가격이 전월보다 하락한 것은 2009년 3월 이후 9년 만에 처음이다.

신규 주택 물량이 많은 경기도 평택과 화성, 파주 하락 폭이 각각 0.50%, 0.35%, 0.30%까지 벌어졌다.

전세금 하락은 전세가율로 확인할 수 있다. 전세가율은 주택 매매가 대비 전세금의 비율을 뜻하는 것으로 3월 현재 전국 평균 73.7%다. 아파트 전세가율은 12개월 연속 하락 행진 중이다.

특히 매매가격이 크게 뛰어오른 서울의 경우 전세가율이 전월보다 1.3%포인트 내린 67.2%에 그쳤다.

# 전세가 하락에 '전세보증보험' 가입 최대

부동산 시장의 상승세가 둔화됨에 따라 전세금 반환 지연을 막기 위한 '전세금반환보증보험'의 가입률이 역대 최고치를 기록하고 있다.

전세금이 하락하면서 세입자를 쉽게 구할 수 없게 돼 전세금 반환이 늦어지거나, 전세금보다 빚이 더 많아지는 '깡통전세'에 대한 우려가 커지고 있기 때문이다.

이미 서울 강남 등 일부 지역은 세입자를 못 구해 발을 동동 구르는 '역전세난'까지 발생하고 있다. 전세를 끼고 빚을 내 집을 산 갭투자자에게는 비상이 걸렸다.

정부의 강력한 규제 여파로 부동산 시장에 변화가 생기고 있다. 규제는 시장의 흐름을 바꿀 영향력이 생기는 만큼 시장의 변화를 주시하고 중요한 의사결정을 내려야 한다.

[최은수 기자/mk9501@naver.com]

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