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하노이 아파트 분양가가 평당 1000만원?

  • 하노이 드리머
  • 입력 : 2018.10.02 15:01
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대우 스타레이크 조감도
▲ 대우 스타레이크 조감도
[신짜오 베트남-7] 2010년에 중국 상하이란 곳에 처음 갔었습니다. 벌써 8년 전 일이네요. 말로만 듣던 상하이는 생각보다 훨씬 발전되어 있더군요. 서울보다 비싼 아이스카페라테 가격을 보고 이곳이 과연 중국이 맞는지 생각해본 기억이 납니다. 가장 인상적인 것은 푸둥에 있는 미래에셋타워 관련 얘기를 들을 때였습니다. 미래에셋은 이 건물을 2006년 4억달러를 주고 샀습니다. 그런데 산 직후부터 상하이 부동산 가격이 급속도로 올라 2010년에는 산 가격의 3배인 12억달러까지 올랐다는 소식이었습니다. 물론 미래에셋은 이 건물을 조기에 매각할 목적으로 매입한 것이 아니기 때문에 시시각각 변하는 호가가 큰 의미가 없을 수도 있겠습니다. 하지만 미래에셋이 적기에 큰 규모 딜을 성사시켜 짭짤한 재미를 본 것만은 확실합니다. 사실 미래에셋이 이 건물을 4억달러 주고 살 당시에도 "비싸게 주고 산 게 아니냐"는 시장의 우려 목소리가 있었거든요.

지금으로부터 2년쯤 전에 정상기 에너지인프라자산운용 부회장과 서울에서 잠시 티타임을 나눴습니다. 잘 알려진대로 정 부회장은 미래에셋그룹 부동산 투자 첨병이었던 미래에셋맵스를 이끌며 굵직한 투자 물건을 직접 캐러 다니신 분이죠. 그 당시 저는 2년여 뒤에 베트남에 살게 될지는 전혀 알 수 없는 상황이었습니다. 그 당시 정 부회장은 미래에셋그룹의 신성장동력이었던 인프라자산운용 분야를 새로 맡아 조직 세팅에 여념이 없는 상황이었죠. 이런저런 세상 돌아가던 얘기를 하던 그는 베트남 얘기를 꺼냈습니다. 2006년 미래에셋이 상하이에서 굵직한 딜을 질렀던 당시 도시화율과 지금 베트남 도시화율이 거의 일치한다는 흥미로운 얘기였습니다. 이럴 때 베트남에 부동산 투자를 해서 묻어놓으면 반드시 시간이 보답해줄거라는 얘기였습니다.

외국인이 베트남에서 부동산을 살 수 있었던 시기는 2009년으로 거슬러 올라갑니다. 하지만 이 때는 시장이 무늬만 개방됐던 시기였습니다. 온갖 까다로운 규제가 덕지덕지 붙어 있었거든요. 예를 들면 베트남 사회를 발전시킨 공로를 인정받은 사람이거나(박항서 감독이 있겠네요), 베트남 배우자를 둔 사람이 거주를 위해 취득하는 부동산(부동산을 사기 위해 일부러 국제결혼을 할 사람이 있을까요) 등의 조항입니다.

하지만 2015년 베트남 정부는 시장을 확 열어젖히는 파격적인 선택을 합니다. 7월부터 주택법, 토지법 등을 줄줄이 개정하고 추후 시행령까지 손을 보면서 2016년부터는 외국인이 자유롭게 베트남 부동산을 구매할 수 있도록 조치합니다. 다만 모든 부동산을 놓고 규제의 빗장을 연 것은 아니었습니다. 기존 주택을 제외하고 신규로 분양하는 주택에 한해 공급 물량의 30%까지 외국인이 살 수 있게 해줬습니다. 사회주의 국가인 베트남은 부동산 소유권을 인정하지 않기 때문에 외국인은 50년간의 '사용권'을 가지는 개념이지요. 추가로 50년 연장할 수도 있습니다. 50년 안에 규제가 얼마나 또 어떻게 풀릴지 알 수 없는 일이지만 당장 소유권 분쟁에 휘말릴 가능성은 낮다고 볼 수 있겠습니다.

이 외국인 한도 30%에 들어가는 물량 상당수를 한국인이 가져가고 있다는 게 현지 분위기입니다. 실제 하노이를 돌아보면 상당히 많은 한국계 부동산들이 활동하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 간판에 한글이 적혀 있어 어렵지 않게 한국인이 운영하는 부동산 중개업체인 걸 알 수 있을 정도입니다. 한국에서 건너온 투자자도 많지만 중국에 살던 한국분들이 베트남 투자에 큰 관심을 가지고 있다고 하네요. 중국의 선전, 베이징의 왕징 등 부동산은 지난 10년간 약 10배씩 올랐다는 게 정설입니다. 끊임없는 거품 논란에 휘말리면서도 가격 상승세만큼은 변하지 않았습니다. 당연히 여기서 꽤 재미를 본 사람들도 많겠지요.

중국 부동산 투자로 재미를 본 사람들, 중국에서 집을 사지 못해 이웃사촌이 산 아파트 가격이 오르는 걸 배아픈 눈으로 지켜봐야 했던 사람들이 베트남을 '제2의 중국'으로 점찍고 잇달아 투자에 나서고 있다는 얘기입니다. 중국에서 본 것처럼 10년 만에 집값이 10배나 오르는 드라마틱한 상승세까지는 기대하지 않더라도 사놓고 기다리면 가격이 꽤 오르지 않을까 하는 기대심리가 팽배한 것이지요.

다들 잘 알다시피 베트남 부동산 투자를 고민할 때 크게 두 개 도시를 검토합니다. 베트남의 행정수도 하노이와 경제수도 호찌민입니다. 지금 베트남 부동산을 살 때 어디를 찍어야 하는지를 놓고는 의견이 엇갈립니다. '호찌민파'의 주장은 이렇습니다. 한국에서도 그렇지만 집값은 코어 지역을 축으로 파급효과를 일으키며 올라가는 습성이 있습니다. 한국으로 치면 강남이지요. 들어오고 싶은 수요가 끊이지 않기 때문에 일시적인 충격에 의한 조정은 있을지라도 큰 그림에서 집값은 떨어지지 않고 지속적으로 오릅니다. 오를 때는 제일 많이 오르고, 내릴 때는 다른 곳보다 덜 내리는 특성도 있지요.

'호찌민파'는 하노이에서 어디가 강남이 될지 정해지지 않았다는 주장을 폅니다. 사실입니다. 아직도 하노이의 시내 곳곳에 건물을 올릴 만한 빈 땅이 적지 않습니다. 엄청나게 많은 '예비 강남'이 비상을 기다리고 있습니다. 이 중 어디가 진짜 강남이 될지는 여기 사는 사람들도 모릅니다. 이런 점이 투자의 불확실성을 높일 수 있다고 '호찌민파'는 주장하지요.

반면 호찌민에서는 향후 강남이 될 곳이 대략 정해져 있다고 '호찌민파'는 주장합니다. 가장 유력한 후보로 '투티엠' 지역이 떠오르고 있습니다. 이곳은 원래 농지였던 곳을 개발해 계획도시 형태로 육성하고 있는 곳입니다. 한국에서도 강남은 수십년 전 소로 논을 갈아 농사를 짓던 곳이지요. 아무것도 없던 곳에 도시를 건설하면 도시를 체계적으로 만들 수 있다는 장점이 있습니다. 상하이로 치면 푸둥지구 같은 곳이라 할 수 있지요. 현재 호찌민의 중심업무지구는 1군입니다. 앞으로 개발될 2군 투티엠은 1군과 지하 터널과 다리 등으로 직접 연결이 될 예정입니다. 롯데그룹와 GS그룹 등이 잇달아 개발에 나서고 있습니다. 굽이치는 강을 끼고 롯데그룹은 에코스마트시티를 건립해 쇼핑몰과 아파트 등을 지을 계획입니다. GS건설 역시 아파트 건설에 나섭니다. 아직까지는 황무지에 가깝지만 10여 년의 긴 안목을 두고 계획이 현실화되는 시간을 기다리면 중박 이상 투자수익률을 거둘 수 있다는 예상입니다.

반면 '하노이파'의 주장도 만만치 않습니다. 이들은 베트남의 역사를 고려한 투자를 해야 한다고 말합니다. 예전에도 그랬지만 지금도 베트남에서 가장 잘 사는 도시는 호찌민입니다. 하지만 과거 호찌민이 하노이보다 10배가량 잘 살았다면, 지금은 호찌민이 하노이보다 2배가량 잘산다고 이들은 말합니다. 변화의 속도를 고려하면 하노이 성장세가 훨씬 빠르다는 것이지요.

여기에는 베트남 산업 구조가 고도화되는 것도 깊은 영향을 미칩니다. 과거 베트남의 경제는 고무 등 천연자원을 가공하는 단순한 수준이었습니다. 날씨가 더 더운 남부지역에 인프라가 많지요. 따라서 남부 호찌민 부근으로 신발산업, 의류산업을 비롯한 인프라가 베트남이 개방을 시작한 1986년부터 속속 들어섭니다. 베트남 전쟁 시절 폭격으로 폐허가 됐던 북부와 달리 남부지역 인프라는 잘 남아 있던 편이었습니다. 여기에 기업들이 천연자원을 이용한 사업을 위해 속속 모여드니 당연히 호찌민 경제가 빠른 속도로 성장할 수밖에 없지요.

하지만 최근에는 베트남 정부가 의도적으로 수도 하노이를 육성하고 있습니다. 삼성전자 휴대폰 공장이 하노이 근처 박닌을 축으로 자리잡고 있는 게 대표 사례지요. 하노이 북부 지역 근방은 중화학공업, 첨단산업 중심으로 육성되고 있습니다. 삼성전자 기업 하나가 베트남 수출의 약 5분의 1을 차지한다고 합니다. 이에 따라 삼성전차 하도급업체, 물류업체 등 삼성을 기반으로 밥을 먹고사는 협력회사들도 잇달아 하노이로 몰려들고 있지요. 핵심은 하노이 성장세가 가파르다는 겁니다. 따라서 호찌민보다는 하노이를 찍어야 부동산에서 더 재미를 볼 수 있다는 게 '하노이파'의 입장입니다.

6엘리먼트 조감도.
▲ 6엘리먼트 조감도.

그렇다면 하노이에서 투자 해야 할 곳은 어디일까요. 아직 예비 강남이 어디인지 명확히 가려지지 않은 상황에서 하노이 부동산에 투자한다면 어떤 포인트를 짚어야 할까요. 2007년부터 하노이 부동산 중개업을 시작한 김운석 하노이온라인부동산 대표의 고견을 들어봤습니다. 일단 첫번째로 거론되는 투자처는 대우 스타레이크입니다. 이곳은 하노이 안에서 새로 조성되는 외교단지, 신행정수도 근처에 있습니다. 하노이 부자들이 선호하는 입지인데다 각종 대사관 행정기관 국제학교가 줄줄이 들어가면서 프리미엄이 붙을 거란 예상입니다. 이 아파트는 2020년 9월 입주를 앞두고 있습니다. 다만 분양가가 비싼 것은 감안해야 합니다. ㎡당 분양가가 2300~3200달러 정도 된다고 합니다. 예를 들어 101㎡ 아파트를 분양받는다고 치면 분양가가 3억원 안팎이 되는 셈이지요. 101㎡ 아파트를 굳이 한국 개념으로 환산하면 30평형에 조금 못 미치는 아파트 면적 정도가 될 것 같습니다. 분양가가 한국에 익숙한 개념인 3.3㎡당 1000만원 안팎을 호가하는 셈이니 한국 웬만한 지방도시 아파트 가격보다 비싼 셈입니다.

이 부근에 있는 코스모 떠이호 아파트도 추천리스트 반열에 올랐습니다. 이 아파트는 ㎡당 분양가가 1500~2000달러 정도 합니다. 648가구로 이뤄진 아파트인데 내년 5월 입주를 앞두고 있다고 합니다. 호떠이(HO TAY)근처에 있는 6엘리먼트(6th Element)도 미래가치가 주목된다고 하네요. 108㎡ 면적 아파트 분양가가 한화 기준 2억5000만원 정도 합니다. 다만 이들 아파트는 주변 중가 아파트 입지에 둘러싸여 있어 미래가치에 의문이 제기된다는 반론도 상당합니다.

빈홈 메트로폴리스 조감도
▲ 빈홈 메트로폴리스 조감도

비교적 저렴한 분양가로 임대를 통한 투자 수익률을 중요하게 생각하는 투자자에게는 골드마크시티 투자가 대안이라고 합니다. 이 아파트는 5500가구에 달하는 거대 단지인데요 이미 상당수 아파트는 입주를 끝내 사람이 살고 있습니다. 한인도 많이 살고 있는 곳이기도 하지요. 현재 70%가량 분양이 끝난 상황입니다. 이 아파트는 ㎡당 분양가가 1300~1500달러 정도로 앞선 아파트에 비해서는 비교적 저렴한 축에 듭니다. 중상급 거주단지로 테넌트를 찾기 쉬워 상대적으로 높은 임대수익률을 올릴 수 있다는 조언입니다.

이미 분양이 끝난 아파트 중에서는 하노이 롯데호텔 바로 옆에 있는 빈홈 메트로폴리스가 큰 화제를 끈 바 있었습니다. ㎡당 분양가가 무려 4000~4500달러에 달하는 엄청난 가격을 내세웠거든요. 한국으로 치면 주상복합 열풍이 불던 초창기 타워팰리스 정도 위용에 비교할 수 있을 듯 합니다. 웬만한 고급 아파트 분양가의 2배를 부르고도 물량이 팔려나갔다고 합니다.

이외에도 하노이는 도시 전체가 공사장이라고 부를 수 있을 만큼 분양하는 단지가 많습니다. 한인촌인 미딩에는 선샤인 센터, 미딩 펄, 아이리스 가든 등이 분양하고 있고 시푸차에는 선샤인 시티 등이 투자자를 기다리고 있습니다. 줄잡아 10여 개가 넘는 아파트가 분양 중입니다. 이미 분양을 끝난 프로젝트까지 합치면(승계 등으로 물량이 나오는 사례가 종종 있습니다) 20개가 넘는 입주 전 아파트가 있는 셈입니다. 앞서 간략하게 짚고 넘어간 아파트 외에도 색다른 매력이 있는 아파트 단지가 많습니다. 관심 있는 투자자라면 현지 한인 부동산 등에 문의해서 직접 상담을 받으시는 게 가장 빠른 길입니다. 물론 전 세계 부동산 시장에 거품이 끼어 있는 이 상황에서, 미국이 기준금리를 올리고 있는 시점에서 베트남 부동산 투자가 반드시 안전하다는 보장은 없습니다. 어떤 단지의 미래가치가 가장 높은지도 지금은 확신할 수 없는 단계입니다. 여러 의견만 분분한 상황이지요. 하지만 웬만하게 잔잔한 경기변동 사이클을 품어낼 수 있는 10년을 바라보고 투자한다면 적어도 손해보는 장사는 아닐 것 같다는 생각이 듭니다. 선택은 투자자들이 직접 내리셔야 합니다. 아무도 내 돈은 책임지지 않으니까요. 아 하나 빼먹을 뻔 했네요. 분양을 받을 때 통상 분양가의 2%를 차지하는 유지보수비와 0.55%인 취등록세도 함께 계산하셔야 하겠습니다.

[하노이 드리머]

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