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신DTI에 DSR까지…대출받기 얼마나 힘들어지나?

  • 최은수
  • 입력 : 2017.05.26 06:01
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[최은수의 경제기사로 부자되는 법-90]

[뉴스 읽기= DSR, 신DTI 도입 준비 착수…내년 본격 시행]

새 정부의 가계부채 핵심 공약인 총부채원리금상환비율(DSR) 도입을 위해 금융위원회(이하 금융위)가 발 빠르게 움직이고 있다. 금융위는 당초 2019년에 전면 도입하기로 했던 DSR를 이르면 내년으로 1년 앞당겨 시행할 방침이다. 이에 따라 시중은행들도 DSR 적용을 위한 본격적인 채비에 나서고 있다. 금융위는 또 소득산정 기준을 개선한 '신(新) DTI(총부채상환비율)'를 동시에 도입한다.

/사진=게티이미지뱅크
▲ /사진=게티이미지뱅크
#빚 내서 집 사기 더 어려워진다

가계부채가 사상 최대치 행진을 하고 있다. 한국은행에 따르면 올해 1분기 가계부채(잠정)는 1359조7000억원으로 전 분기 대비 1.3%(17조1000억원)나 늘었다. 이는 2002년 이후 최대 규모다.

이렇게 급증하는 가계부채를 막기 위해 정부에서는 과다하게 빚을 내서 집을 사기 어렵도록 제도를 운영하고 있다. 그것이 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)이다.

총부채상환비율은 은행에서 돈을 빌려줄 때 갚을 능력을 소득으로 따지는 방식이다. 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 퍼센트(%)로 제한하고 있다.

예를 들어, 연간 소득이 5000만원이고 DTI가 40%라면, 5000만원의 40%인 최대 2000만원까지만 대출을 받을 수 있다.

# 주택 담보가치 더 떨어진다

담보인정비율(LTV)은 주택가치를 인정해주는 비율이다. 주택이나 상가 빌딩 등을 담보로 맡겼을 때 얼마까지 대출해주느냐가 결정된다. 담보인정비율(Loan To Value ratio)이 60%라면 5억원 아파트를 살 때 최대 3억원을 대출받을 수 있다.

이 두 가지 대출규제 장치는 부동산시장을 움직이는 변수 역할을 발휘한다. DTI와 LTV의 인정비율이 늘어나게 되면 대출 여력이 늘어나 가계부채가 늘어나고 부동산 수요가 늘어 집값 상승의 원인이 된다. 하지만 새 정부는 부동산 시장 상승세를 이끌던 DTI와 LTV를 8월부터 더 축소할 방침이다. 이렇게 되면 지금보다 빚내서 집을 사기가 더 어려워지게 된다. 자연스럽게 부동산시장은 위축될 가능성이 높다.

# 더 강력한 대출규제 'DSR'

새 정부는 가계부채 증가가 위험수위라고 보고 좀 더 정교한 대출규제 카드를 꺼낸다. 총부채원리금상환비율(DSR)과 신 DTI라는 것이다.

DSR(Debt Service Ratio)는 주택대출 원리금 외에 자동차 할부금액과 마이너스 통장, 장기카드대출(카드론), 2금융권 대출 등 모든 대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중을 가리킨다.

총소득에서 주택담보대출 원리금이 차지하는 비중만 따지는 DTI보다 훨씬 강력하다. 만약 DSR이 300%라면, 1년간 갚아야 할 부채 원리금이 연소득의 3배 미만이어야만 대출이 가능하다는 뜻이다.

# 신 DTI 나온다

기존의 DTI를 대체하는 새로운 DTI가 나온다. 기존의 DTI는 현재 소득을 기준으로 잡는 반면, 새로운 DTI는 증가할 미래 소득까지 반영해 총소득의 크기를 결정한다. 현재의 소득이 아니라 최장 30~35년까지 예상되는 소득을 기준으로 대출 액수를 결정한다.

미래 발생할 소득까지 상환능력을 꼼꼼히 따져 대출이 합리적으로 이뤄지도록 하겠다는 것이다. 따라서 지금은 연봉이 낮은 신입사원이라도 나중에 승진했을 때를 감안해 대출을 받을 수 있게 된다. 신입사원이라도 15년차 차장급 소득에 준해 대출한도가 높아질 수 있다.

반면에 이미 소득이 높은 사람이나 은퇴를 앞둔 50대 이상의 대출 한도는 줄어들 수 있다. 문제는 미래 소득을 제대로 추정할 수 있느냐는 것이다.

# 대출 받기, 어떻게 달라지나?

소득이 없는 경우, 안정적인 직장이 없는 경우라면 금융회사에서 주택담보대출을 받기가 갈수록 힘들어진다. 신 DTI와 DSR는 대출자의 소득과 원리금 상환 부담을 더 깐깐하게 따져서 상환능력이 있는 사람만 대출받을 수 있기 때문이다.

신 DTI는 상환능력을 알 수 있는 소득 측면을 합리적으로 개선하겠다는 것이고 DSR는 개인이 가진 부채의 크기를 정확하게 파악하겠다는 것이다.

결국 은행은 신 DTI와 DSR를 동시에 적용해 대출자의 소득과 원리금 상환능력을 더 깐깐하게 따질 수 있게 된다. 소득 없는 소비자는 그만큼 은행 문턱이 높아지게 된다.

[최은수 기자/mk9501@naver.com]

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