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대출축소·분양권 전매 금지…부동산시장 어디로?

  • 최은수
  • 입력 : 2017.06.23 06:01
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서울 송파구 잠실동 일대 아파트 /사진=연합뉴스
▲ 서울 송파구 잠실동 일대 아파트 /사진=연합뉴스
[최은수의 경제기사로 부자되는 법-94]

[뉴스 읽기= 청약조정지역 LTV·DTI 10%p↓…서울 전역 분양권 전매 금지]

다음 달 3일부터 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 서울과 경기·부산 일부 지역, 세종 등 '청약조정지역'에 한해 10%포인트씩 내려간다. 집단대출의 일종인 잔금대출에 DTI 규제가 신설되고 서울 전역에서 분양권 전매가 금지되는 한편 하반기에는 청약조정지역의 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택이 최대 3채에서 1채로 줄어든다.

# 대책1= 부동산대출 축소한다

집을 살 때 대출받을 수 있는 대출금이 축소된다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 서울과 경기·부산 일부 지역, 세종 등 '청약조정지역'에 한해 10%포인트씩 내려간다. 이에 따라 내달 3일부터 청약조정지역의 전 금융권 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 내려간다. 청약조정지역의 아파트 집단대출 중 잔금대출에도 DTI(50%)가 새로 적용된다. 예를 들어, 연간소득이 5000만인 사람은 연간 원리금 상환액이 연간 3000만원(60%)에서 2500만원(50%)으로 줄어들게 된다. 또 2억 원짜리 아파트는 1억4천(집값의 70%)에서 1억2천만 원(60%)로 대출금이 줄게 된다.

# 대책2= 청약조정지역 40곳으로 늘어난다

이번 부동산대책의 핵심은 과열 조짐이 있는 지역에 대해 '선별적 맞춤형 대응'이다. 대책의 첫 번째는 청약조정지역이 40곳으로 늘어났다는 점이다. 청약조정지역은 1순위 청약조건을 갖췄더라도 2주택 이상이면 1순위로 청약할 수 없는 지역을 말한다. 전매제한도 소유권 이전 때까지 불가능하며, 재당첨 제한 등 까다로운 규제가 적용된다. 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 대책으로 2016년 11월 3일 도입됐다. 경기도 광명시와 부산 진구, 기장군 등 3개 지역이 새롭게 추가됐다. 청약조정지역의 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택이 최대 3채에서 1채로 줄어든다.

# 대책3= 서울 전역 분양권 전매 금지된다

서울은 기존의 강남·서초·송파·강동 등 강남4구 외 다른 지역의 민간택지도 전매제한 기간이 소유권이전등기 때까지로 연장돼 사실상 전매가 금지된다.

# 부동산시장 어떻게 움직일까?

이번 대책은 투기수요는 억제하고 실수요자는 최대한 보호하는 방향에 초점을 맞추고 있다. 따라서 투자조정지역에서 실수요자가 아닌 사람이 청약을 받기는 쉽지 않아 보인다. 그만큼 투자자나 투기 수요가 줄게 되어 청약 열기는 꺾일 전망이다. 자연스럽게 가파르게 상승하던 재건축 단지는 당분간 상승세가 주춤할 전망이다. 실제 정부의 6·19 부동산 대책 영향으로 서울 아파트값 상승폭이 2주 연속 감소했다. 이주열 한국은행 총재는 "정부대책이 가격 오름세가 빨랐던 일부 지역의 주택시장 안정을 도모하고 관련 대출의 증가세를 완화하는 데에 분명히 어느 정도 기여할 것으로 평가한다"고 밝혔다.

정부는 이번 대책이 효과가 없을 경우 투기과열지구 지정을 검토하겠다는 입장이다. 이 같은 상황을 고려할 때 집값은 상당기간 조정 국면을 맞을 수 있다. 일부 투자 수요는 비조정대상지역을 중심으로 몰릴 가능성이 크다.

# '수익형부동산'에 투자자 몰린다

문제는 투자 대기 자금이 어디로 이동하느냐에 있다.

현재 단기부동자금이 사상 최초로 1000조 원을 넘은 상태다. 특히 수익형 부동산이 안정적인 노후대비 상품으로 여겨지면서 자산가들의 돈이 몰려들고 있는 실정이다. 특히 수익형부동산이 이번 규제대상에서 벗어나면서 반사이익이 기대되고 있는 상황이다.

한국은행에 따르면 부동산 연계 대출이 1644조원에 이르며, 이중 가계가 902조원을 차지한 것으로 나타났다. 특히 신용도가 높은 자산가들이 차입을 통해 부동산 자산을 늘렸기 때문이라는 것이다. 이는 부동산이 노후 소득을 안겨주는 수단으로 인기를 끌면서 부자들의 차입 투자가 늘어 부동산 가격 상승을 부추겼다는 분석이다. 그만큼 향후 부동산 시장을 볼 때 부자들의 돈이 언제, 어디로 움직일지 중요한 관심사가 됐다.

[최은수 기자/mk9501@naver.com]

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