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주택 공시가격 껑충 뛰었다는데 우리집 세금은 얼마나?

  • 최은수
  • 입력 : 2018.05.04 15:10
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/사진=매경DB
▲ /사진=매경DB
[최은수의 경제기사로 부자되는 법-132] [뉴스읽기= 서울 공시가격, 11년 만에 최대 상승]

서울 아파트 공시가격이 11년 만에 가장 많이 올랐다. 올해 서울 아파트와 연립·다세대주택 등 공동주택 공시가격이 10% 이상 뛰면서 집주인이 내야 하는 보유세(재산세·종합부동산세) 부담도 크게 늘어날 전망이다. 특히 공시가격 9억원을 넘어선 주택이 늘어 작년에는 내지 않아도 됐던 종합부동산세(종부세)를 납부해야 하는 사람도 많아질 전망이다.

# 공시가격이란?

경제기사에서 공시가격은 매우 중요한 의미를 갖는다. 재산세와 종합부동산세와 같은 보유세를 산정하는 기준으로 작용하기 때문이다.

부동산 가격은 시가, 공시가격, 공시지가, 감정평가액 등 다양한 명칭으로 평가한다.

시가는 말 그대로 시중에서 실제로 거래되는 '시중 거래가격'이다. 집을 사고파는 사람 사이에 적용한다. 공시가격은 정부(국토교통부)가 매년 전국의 대표적인 토지와 건물에 대해 조사해 발표하는 부동산가격이다. 특별히 땅에 대한 공시가격을 공시지가라고 한다. 국토교통부가 땅값에 대한 기준을 정해주는 것이다.

# 정부가 전국 땅값과 집값 표준을 제시한다

정부에서는 세 가지의 공시가격(개별단독주택, 표준단독주택, 공동주택)과 두 가지의 공시지가(개별, 표준지)를 발표해 전국 땅값과 집값에 대한 기준을 제시한다. 가장 먼저 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부 장관이 표준지 19만가구를 대상으로 표준 단독주택 공시가격 기준을 제시한다.

국토부는 이어 1월 1일을 기준으로 전국 3198만필지 가운데 표준지 50만필지의 '표준지 공시지가'를 발표한다.

이 두 가지가 전국에 있는 개별 부동산의 공시가격을 산정하는 기준이 된다. 이 표준단독주택가격을 토대로 매년 4월 기준 국토부에서 전국 공동주택 공시가격을, 시장·군수·구청장이 개별 단독주택 가격을 산정해 공시하게 된다.

# 서울 공동주택 공시가격, 10.19% 올랐다

2018년 전국 공동주택 평균 공시가격은 작년보다 5% 정도 올랐지만 서울의 상승세는 훨씬 가팔라 11년 만에 가장 높은 10.19%의 증가율을 보였다.

특히 서울은 송파 16.14%, 강남 13.73%, 서초 12.7% 등 이른바 강남 3구가 가장 많아 '강남 투자 불패'라는 선례를 또 남겼다.

가장 비싼 공동주택은 68억5600만원인 서울 서초 트라움하우스 5차로 꼽혔고 2위는 서울 용산구 한남동 한남더힐 전용 244㎡로 공시가격은 54억6400만원이다.

개별주택 중에서는 이건희 삼성그룹 회장의 한남동 자택이 261억원으로 1년 새 40억원이나 올라 1위를 기록했다. 2위 역시 이 회장의 이태원동 주택으로 공시가격은 235억원인 것으로 나타났다. 100억원이 넘는 단독주택도 지난해 8채에서 21채로 늘었다.

반면 경남, 경북, 울산, 충남, 충북 등 5개 시·도의 집값은 지역경기 침체와 인구 감소 등으로 더 떨어진 것으로 나타났다.

개별주택 공시가격도 5.12% 올랐다. 서울의 경우 작년보다 평균 7.32% 상승했다.

우리나라에는 공동주택이 모두 1289만가구에 달하며 아파트 1030만가구, 연립주택 50만가구, 다세대주택 209만가구로 이뤄져 있다. 우리나라의 개별 단독주택은 모두 396만가구로 1년 새 3만가구가 줄었다.

# 9억원 넘는 14만가구 '세금폭탄'

공시가격은 재산세 등 지방세 부과 및 종합부동산세 등 국세 부과 시 과세표준이 되고, 기초연금이나 기초생활보장 등 수급권자를 정하는 데도 기초자료로 활용된다. 따라서 주택 소유자의 세금 부담이 늘어나게 된다.

재산세는 매년 6월 1일 기준으로 주택을 보유한 사람이 7월과 9월에 절반씩 나눠 내는데, 공시가격이 10% 오르면 재산세는 15% 정도 늘어나게 된다. 따라서 공시가격 상승으로 일부 지역에 세금폭탄이 예상된다.

하지만, 종부세 대상 주택은 더 많은 세금폭탄을 맞게 된다. 9억원이 넘는 종부세 대상 주택은 지난해 9만여 가구에서 14만가구로 4만8000여 가구나 늘었다.

특히 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트 중에는 공시가격이 20% 이상 뛰어 재산세와 종부세를 합한 보유세가 인상률 한도인 50% 가까이 늘어나는 곳이 수두룩하다.

예를 들어, 공시가격이 작년 8억원에서 올해 10억2000만원으로 오른 서울 잠실엘스 30평형 84㎡는 보유세가 225만원에서 317만원(92만원 증가)으로 늘어나게 된다.

공시가격이 25% 오른 종부세 대상 잠실주공5단지는 보유세가 53% 늘어나게 된다.

# 공시가격 들쭉날쭉… 형평성 높여야

정부가 세금 기준으로 정하는 공시가격은 시세에 비하면 여전히 50~60%에 그치는 게 대부분이다. 하지만, 일반 아파트는 시세 반영률이 70~80%에 이르는 곳이 많다.

그만큼 들쭉날쭉이라는 뜻이다. 따라서 형평성을 보다 높여야 한다는 목소리가 항상 거세게 나오고 있다. 정부는 불만이 없도록 최선을 다해야 한다.

[최은수 기자/mk9501@naver.com]

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