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규제 비웃는 '서울 집값'…왜 계속 오를까?

  • 최은수
  • 입력 : 2018.08.16 15:01
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/사진=매경DB
▲ /사진=매경DB
[최은수의 경제기사로 부자되는 법-144] [뉴스 읽기= 서울 집값 4주째 상승… 거래량도 상승세]

서울 집값 상승폭이 4주 연속 확대됐다. 집값 오름세가 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 기존 인기 지역뿐만 아니라 서울 전역에서 나타나는 분위기다. 한국감정원에 따르면 8월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 0.18% 올랐다. 상승폭이 전주(0.16%) 대비 0.02%포인트 커졌다. 7월 셋째 주부터 4주째 오름세가 두드러지고 있다.

# 규제 비웃듯 집값, 왜 오를까?

정부의 강력한 부동산 대책에도 불구하고 왜 서울의 집값은 계속 오르는 걸까. 전 재산이 대부분 부동산에 묶여 있는 우리나라 사람에게 집값 동향은 큰 관심사가 아닐 수 없다.

특히 문재인정부의 부동산 정책은 집값 안정에 정책의 초점이 맞춰져 있어 부동산값은 정책의 영향을 직접적으로 받을 수밖에 없다. 그런데 왜 정책과 다르게 부동산 시장이 움직이는 걸까.

# 원인1 = 3만달러 국가가 됐다

집값은 보통 국민의 소득수준에 따라 결정된다. 국민소득 1만달러와 2만달러 시대 집값이 있고 3만달러 시대 집값이 있다.

우리나라는 도시 면적이 좁다는 특수성이 있는 데다 주택 소유에 대한 국민들의 욕구가 강해 문화적으로 다른 나라와는 다소 차이가 있다. 게다가 금융위기 이후 저금리로 돈이 많이 풀린 데다 소득수준이 높아져 개개인의 재산이 많은 상황이다.

세계은행이 발표한 1인당 국민총소득(GNI)은 3만8260달러로 사실상 3만달러 국가가 됐다. 이로 인해 국민들은 부동산을 재테크를 위한 주요 투자 수단으로 삼고 있다. 현재 역대 최대 규모의 부동자금 1100조원이 투자처를 찾고 있다.

# 원인2 = 정책효과의 역작용

정부는 8·2 부동산대책을 통해 대출을 규제하고 주택 양도세 중과 재건축 초과이익환수 등 수요억제 정책을 내놓고 있다. 내년부터는 종부세를 인상해 보유세까지 높인다. 가만 놔두면 오를 수밖에 없는 부동산 시장을 정책으로 억누르고 있는 것이다.

특히 임대사업자 등록을 유도해 매물로 나올 공급까지 위축시켰다. 상반기에만 약 7만4000명이 17만7000채를 신규 임대 물건으로 등록했다.

문제는 임대 의무기간인 4년 또는 8년 동안 매각이 금지돼 이 기간에 매물이 사라지게 된다.

게다가 보유세를 걱정한 다주택자들이 똘똘한 집 한 채를 서울에 두고 지방 주택을 팔면서 서울지역 매물은 더 줄어들게 됐다.

공급은 줄고 수요가 늘면 집값은 오를 수밖에 없다. 실제 상반기 기준 주택 매매는 43만7395건으로, 지난해 같은 기간 45만7758건보다 4.4% 감소했다.

# 원인3= 개발 호재 대기…대체재가 없다

서울 집값이 오르지 않으려면 다른 대체제가 있어야 한다. 수도권 주택이 그 역할을 해왔지만, 역부족인 상태이다.

특히 집이란 병원, 대중교통, 쇼핑시설, 학교 등 주요 인프라스트럭처가 제공하는 주거환경에 따른 영향을 많이 받게 된다. 게다가 서울 주요 지역은 투자이익이 기대되는 개발 호재까지 기다리고 있다.

서울에 임대주택이 늘수록 매물이 줄게돼 공급보다 수요가 많아지면서 집값 상승에 영향을 줄 수밖에 없다.

이 때문에 강남4구 부동산에 대한 수요가 계속 몰리고 있는 것이다. 서울 주택을 대신할 대체제가 없는 한 주거 조건이 뛰어난 곳에 대한 수요자의 선호도를 막을 수는 없다.

그렇다고 정부는 손 놓고 있을 수는 없다. 시장의 적극적인 참여자가 되어 단기 처방이 아닌, 장기적 관점에서 주택정책의 마스터플랜을 만들어야 할 것이다.

[최은수 기자/mk9501@naver.com]

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